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Detrás de la promoción inmobiliaria está la construcción de la ciudad. La promoción de viviendas, oficinas, hoteles, centros comerciales, naves industriales, etc., ha sido realizada por la iniciativa privada, en busca de un negocio que no siempre ha salido bien. La iniciativa pública ha ido históricamente ocupando espacios dejados por la iniciativa privada, en términos de equipamientos o viviendas, que la iniciativa privada no tenía interés o no debía construir.
Después del promotor, va el proyectista (fundamentalmente arquitecto), al que le llegan los encargos, que son ejecutados por el constructor. Este es fundamentalmente el círculo en el que se mueve la promoción inmobiliaria, que arriesga un dinero inicial que obtiene prestado, para promover una determinada actuación, en donde los promotores pueden ser uno solo o varios a la vez.
Como dice el coordinador de La Clave de este número de la Revista de Obras Públicas, Ángel Turel, detrás de la promoción inmobiliaria existe un mundo financiero (bancos, fondos de inversión, aseguradoras) sobre la que ejerce su control. Cuando enseñamos urbanismo en las escuelas de arquitectura o de ingeniería de caminos, canales y puertos, apenas hablamos de la promoción, pareciendo que esta etapa inicial se da por sentada.
Si a la palabra promoción inmobiliaria le añadimos lo de sostenible, en busca del escenario en el que estamos desde hace al menos treinta años, aparecen mayoritariamente los temas que toca esta revista, aunque la promoción hasta la última década no haya estado generalmente en ello.
Si a la palabra promoción inmobiliaria le añadimos lo de sostenible, aparecen mayoritariamente los temas que toca esta revista
Desde el punto de vista constructivo, aparecen la construcción industrializada o en madera. Desde el punto de vista financiero, aparecen los fondos de inversión. Desde el análisis del mercado, aparecen las posibilidades de la digitalización. Desde el punto de vista ambiental, la necesidad de estimar la huella del edificio a lo largo de su vida, incluso para usos comerciales y recreativos.
Un aspecto fundamental previo es la planificación, que en España, desde el siglo XIX, corresponde a la Administraciación, que pone las condiciones en las que la promoción se desarrolla, tanto si es iniciativa privada como pública, a través, fundamentalmente, de los Planes Generales para cada municipio. Son estos planes los que definen las reglas de juego en las que se desarrolla la promoción inmobiliaria.
Un estudio publicado en 2006 por parte del entonces Ministerio de Fomento sobre los cambios de ocupación del suelo en España ponía de manifiesto la ocupación del suelo en España entre 1987 y 2000 a través del proyecto CORINE Land Cover. En él se ponían de manifiesto nuevas zonas urbanas a partir de anteriores, con una superficie artificial en torno al 30%, en donde la artificialidad se concentraba en los primeros kilómetros de la costa y en torno a las áreas urbanas. Si a ello le añadimos lo construido antes, especialmente a partir de mediados del siglo XX, y lo construido después, veremos lo que ha ocurrido en poco más de medio siglo.
La crisis financiera de finales de la primera década fue fundamentalmente una crisis inmobiliaria, por los créditos de los bancos. De esta experiencia tendríamos que haber aprendido, pero, otra vez, el coste del precio del alquiler está determinando el aumento del precio de la vivienda, a niveles preburbuja.
Otra vez, el coste del precio del alquiler está determinando el aumento del precio de la vivienda, a niveles preburbuja
Se trata, por tanto, de un mercado en el que los operadores inmobiliarios están intentando encontrar su parte, ante el problema estructural de nuestro país, que es la falta de industria. De forma cíclica, por tanto, la promoción inmobiliaria hoy, enfocada también a la restauración y a la rehabilitación, está otra vez en el punto de mira de un número creciente de promotores, entre los que hay ingenieros de caminos, canales y puertos.
En las secciones de la revista, detrás de la Coyuntura está el artículo de Luis del Rivero Asensio sobre “Soberanía, independencia y autonomía energética de España”, en el que profundiza sobre el mix energético en la situación actual, con el avance de la eólica, que ya es la principal fuente energética en nuestro país. Igualmente recogemos en Coyuntura el artículo sobre los “Puentes de Madrid. Técnica y cultura”, que muestra una nueva plataforma digital para la difusión del patrimonio de las obras públicas.
La sección del Colegio la dedicamos a los premios de la Gala de la Fundación Caminos 2021. En El Mirador al Arte, María Jesús Rosado-García plantea el problema de la comparación entre disciplinas, una de las cuales no ha tenido el reconocimiento por parte del arte: la ingeniería.
Finalmente, en la sección de Libros, recogemos el de Dolores Romero Muñoz sobre la figura del ingeniero alemán del siglo XVII, Carlos Grunenbergh, y la publicación que ha dirigido María del Mar Lozano Bartolozzi sobre “El patrimonio de las obras públicas”, con distintas intervenciones.