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Sector inmobiliario | Experiencias
Vivienda asequible e infraestructuras en Valdecarros
Domingo Menéndez Menéndez
Gerente de la Junta de Compensación de Valdecarros.
En mayo de 2021, el pleno del Ayuntamiento de Madrid aprobó el convenio de gestión para el desarrollo del nuevo barrio de Valdecarros. Fue el pistoletazo de salida a la mayor actuación urbanística de España y una de las mayores de Europa, desarrollada además en una de las últimas grandes bolsas de suelo de Madrid.
Localizado al sureste de la capital, entre el Ensanche de Vallecas y el Parque Lineal del Manzanares, el nuevo barrio de Valdecarros será uno de los desarrollos que componen la Estrategia del Sureste, junto a Los Berrocales, Los Ahijones, El Cañaveral y Los Cerros. Tiene una extensión de 19 millones de metros cuadrados, sobre los que se construirán más de 51.000 viviendas libres y protegidas que albergarán una población de 150.000 personas. Por extensión y número de residentes, Valdecarros supone un desarrollo similar, por ejemplo, a la ciudad de Albacete.
El nuevo barrio será beneficioso para toda la población madrileña, ya que no solo contribuirá a facilitar el acceso a una vivienda asequible a un número muy significativo de ciudadanos, sino que supondrá también un gran impulso económico para la región al generar miles de empleos, tanto en el corto (construcción) como en el largo plazo (desarrollos destinados a la actividad económica).
Este nuevo barrio será una pieza clave de cualquier política real de vivienda en Madrid en el futuro. Representa por ello una gran oportunidad de inversión. La construcción de las tres primeras etapas está prevista para los próximos tres años. Se invertirán 180 millones de euros solo en las obras de urbanización que permitirán la construcción de 13.371 viviendas, además de amplias zonas verdes, dotaciones, áreas comerciales, etcétera. En septiembre de 2021 dieron inicio las obras de la primera etapa, y a lo largo del primer trimestre de 2023 se iniciarán las obras de urbanización de las etapas 2 y 3.
En la futura oferta de nueva vivienda residencial en el núcleo metropolitano de Madrid hay un evidente contrapeso hacia el sureste. Estamos ante proyectos marcadamente residenciales, pero también con evidentes oportunidades en comercio, oficinas y logística. De las 150.000 viviendas que van a desarrollarse en Madrid a medio plazo, más de 100.000 se concentrarán en lo que se denominan Desarrollos del Sureste. De ellas, 51.000 en Valdecarros; 22.000 en Los Berrocales; 16.000 en Los Ahijones; 14.000 en Los Cerros; y otras tantas en El Cañaveral. En suma, el Sureste concentrará 117.000 de las 150.000 viviendas previstas en Madrid. Y 34 de cada 100 viviendas nuevas se situarán en Valdecarros. Por eso está llamado a liderar la oferta residencial para Madrid y los madrileños durante los próximos veinte años.
A medida que el proyecto se haga realidad, mejorará la capacidad de acceso a la vivienda de los madrileños, y se convertirá en el contrapeso indispensable para impulsar en toda la ciudad unos ideales comunes de sostenibilidad e inclusión. Con ello, se consolidará la construcción de una ciudad mucho más moderna e integrada, capaz de anticiparse y de formar parte del pelotón de cabeza de las denominadas smart cities.
Infraestructuras y sostenibilidad
En metros cuadrados, Valdecarros es el equivalente a unos 2660 campos de fútbol. La cifra puede darnos idea de la magnitud del proyecto. De esos 2660 estadios, casi mil contendrán zonas verdes. El compromiso ambiental y el grado de sostenibilidad son muy superiores a los estándares recomendados internacionalmente. En el nuevo barrio cada vecino dispondrá de una zona verde de 48 metros cuadrados, frente a los entre diez y quince metros cuadrados recomendados por la Organización Mundial de la Salud. Ese refuerzo aportará sin duda una significativa mejora medioambiental para el conjunto de la ciudad, que revertirá en un estilo de vida más saludable para sus vecinos.
Incluidas las zonas verdes y la extensión del Bosque Metropolitano, en la urbanización del nuevo barrio se invertirán 1500 millones de euros. Es una cifra muy significativa, gracias a la cual se garantiza una superficie de dotaciones públicas de un total de 4,2 millones de metros cuadrados. El barrio acogerá a unos 150.000 vecinos, de manera que la ratio dotacional será de 27 metros cuadrados por habitante. Además, habrá 461.088 de metros cuadrados de superficies comerciales, de los que un 38% serán de comercio de proximidad. Desde el planeamiento se asignó la máxima importancia a dinamizar la vida de barrio y para el barrio, y la urbanización hará realidad esa vocación. Valdecarros está planificado de forma que todas las viviendas estén situadas a menos de 300 metros de una dotación.
En cuanto a infraestructuras, el nuevo barrio está perfectamente conectado con las principales autovías del este madrileño, desde la M-31, o eje sureste, hasta la M-45 y la M-50. En el interior cuenta con 103 kilómetros de viario, alrededor de un millón de metros cuadrados de calzadas, cerca de 1,2 millones de metros cuadrados de aceras, y más de 20.000 metros cuadrados de carriles bici.
La red de saneamiento dispondrá de más de 5500 pozos de registro y cámaras, con 109 kilómetros de tuberías de PVC, más de 16 kilómetros de tuberías de hormigón armado, 19 kilómetros de colectores visitables y casi tres kilómetros de colector en mina mediante tuneladora. Se instalarán además cuatro tanques de tormentas. El abastecimiento supondrá la instalación de más de 200 kilómetros de tubería de fundición, con sus correspondientes válvulas y obras de fábrica. Se construirán siete depósitos para almacenar agua regenerada para riego y baldeo, con una red de distribución de más de 70 kilómetros de tubería de fundición.
En energía eléctrica, habrá 351 centros de transformación y 11 centros de reflexión, con una red de distribución de baja tensión de unos 69.000 metros. La longitud de la red de media tensión superará los 569.000 metros. El alumbrado público constará de más 5440 puntos de luz y una longitud superior al millón de metros de conductores de cobre. Las canalizaciones de gas tendrán una longitud total de más 155.500 metros, con seis estaciones de regulación y medida para diferentes presiones operativas. Las conducciones de la red de comunicaciones superan los 165.000 metros.
Vivienda pública
De las 51.000 viviendas previstas en el nuevo barrio, el 55%, es decir, 28.410, serán de protección pública. La edificación de las viviendas de la primera etapa se estima que comenzará a partir de 2024, de forma que las primeras viviendas se podrían entregar en el año 2026. A partir de entonces, esperamos que el ritmo de entregas sea gradual y constante. De ahí que las tres etapas iniciales se hayan convertido ya en la principal bolsa de vivienda asequible de Madrid, gracias, además, a que el 36% del suelo es de titularidad pública. Esa fortaleza se reforzará aún más a medida que se activen las siguientes cinco etapas previstas.
En conjunto, al tratarse de una oferta tan significativa, estamos ante un auténtico espaldarazo a la vivienda asequible en Madrid. Jugará un papel determinante para mejorar la capacidad de acceso a la vivienda de los madrileños, especialmente entre jóvenes y clases medias. Los precios de la vivienda están condicionados por un conjunto de factores macroeconómicos que, evidentemente, no dependen de Valdecarros. Pero la incorporación gradual de una bolsa de vivienda tan numerosa ayudará a moderar parte de las actuales tensiones en toda la ciudad. Además, el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid podrán desarrollar sobre sus suelos 21.000 viviendas asequibles, que intensificarán ese efecto de contención y consolidarán Valdecarros como auténtico epicentro de las políticas de vivienda desde ahora y hasta la mitad del presente siglo.
El planeamiento del nuevo barrio cuenta con diez usos, que buscan conformar una microciudad integral e integrada con todos los servicios y toda la variedad de actividades de un proyecto urbanístico de nueva generación, el primero que se desarrollará en Madrid después de la pandemia. En su conjunto, la distribución será residencial en un 62%, con el 38% restante para otros usos. La distribución de unos y otros no será homogénea en las ocho etapas de las que consta el proyecto. El planeamiento prima la consecución de superávits financieros en las primeras etapas, lo que ayudará a mitigar las posibles incertidumbres en torno a un tamaño global tan significativo y prolongado en el tiempo. Además, esta estructura de usos supone una ayuda muy importante para hacer el proyecto autofinanciable.
Etapas y cifras del desarrollo urbanístico de Valdecarros (Madrid)
Inversión creciente
El funcionamiento de cada una de las ocho etapas existentes será autónomo respecto a las demás, de manera que la senda de inversión será creciente, facilitando así la financiación del proyecto.
En cada fase, una décima parte del presupuesto se invertirá anticipadamente en el Bosque Metropolitano, que dotará de áreas verdes adicionales a la zona. Valdecarros creará inicialmente 687 hectáreas de zonas verdes y espacios arbolados mediante la ejecución del parque de Los Cantiles del Manzanares, superficie que se verá incrementada por el Bosque Metropolitano. Esta gran infraestructura verde que rodeará toda la ciudad es una iniciativa del Ayuntamiento de Madrid y nace con la finalidad de cumplir con los Objetivos de Desarrollo Sostenible establecidos por la ONU y otras organizaciones internacionales para favorecer la introducción de nuevos hábitos de vida saludables. Este anillo verde contribuirá significativamente a la mejora de la calidad del aire de toda la ciudad y ayudará a mejorar y conectar las zonas verdes, con especial incidencia en el sur.
El proyecto abarca 14.200 hectáreas y prevé la plantación de hasta 450.000 árboles de especies autóctonas. Su objetivo es mejorar la calidad del aire y disminuir el efecto ‘isla de calor’, una situación urbana de acumulación de calor por presencia de hormigón y otros materiales que absorben el calor. El Anillo Verde del Sureste, que discurre por Vicálvaro y Vallecas, es el tramo más extenso del proyecto, con 3.700 hectáreas brutas.
Los expertos señalan que probablemente las personas que están en contacto con la naturaleza tienen más oportunidades de realizar ejercicio físico, socializar más y exponerse a una variedad de bacterias presentes en el medio natural que son beneficiosas para nuestro sistema inmunológico. La propia disposición orográfica de Valdecarros facilita el uso del transporte público en superficie y la posibilidad de desplazamientos peatonales por el barrio. A diferencia de otros emplazamientos madrileños, con desniveles que en algunos casos pueden ser muy considerables, las calzadas de este nuevo barrio no tendrán pendientes relevantes, lo que facilitará los paseos y desplazamientos por la zona. El desarrollo está en condiciones de albergar el mayor pulmón verde de la ciudad, y de irradiar un modelo de movilidad centrado en el transporte de superficie, la accesibilidad peatonal y las mejores condiciones orográficas y dotacionales para impulsar el uso de bicicletas, patinetes y otras formas de movilidad sostenible. Para ello, se ha cuidado al milímetro el tratamiento de las pendientes. El viario del barrio constará de 1,3 millones de metros cuadrados. El 85% de la longitud del viario tiene una pendiente longitudinal inferior al 3%. En una ciudad como Madrid, estamos ante uno de los barrios más llanos de toda la ciudad. Sus calles serán más fáciles de caminar y, al carecer de trayectos rompepiernas, permitirán pedalear cómodamente en bicicleta. No se trata de impedir el vehículo privado, pero desplazarse de forma sostenible por Valdecarros será tan fácil y accesible que muchos preferirán dejar el coche en casa.
Por su parte, la planificación dotacional reserva espacio suficiente para ofrecer a los vecinos todos los servicios necesarios: guarderías, colegios e institutos, centros de salud, polideportivos y parques, jardines y zonas de esparcimiento. La calle mayor es el eje vertebrador del desarrollo, atraviesa casi todo el ámbito de este a oeste, y se bifurca en dos vías para rodear un gran espacio dotacional de 200.000 metros cuadrados.