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Ángel Turel Cubas
Consejero del Sector Inmobiliario del CICCP
Real Estate Senior Advisor en ATUREL
Head of M&A de Real Estate en Grant Thornton
El sector inmobiliario es una de las actividades económicas más antiguas y amplias. Siempre ha sido imprescindible disponer de un lugar resguardado y con determinada accesibilidad, tanto para residir como para almacenar o realizar labores. En las primitivas cuevas, su labor fundamental era la de protección: tanto frente a los elementos como frente a animales y enemigos. Esto implicaba que la accesibilidad no era importante, sino al contrario: se debía dificultar tanto la localización como el acceso por parte de desconocidos. Con el tiempo, cuando el ser humano fue asentándose en lugares concretos gracias a la agricultura, comenzaron a implantarse las primeras chozas destinadas al alojamiento y otras pequeñas edificaciones para almacenar grano y animales. Junto con ellas nacieron los caminos, necesarios para el intercambio de mercancías. Las edificaciones se fueron perfeccionando con materiales duraderos para las construcciones de las clases más ricas y para los usos defensivos y religiosos. Estos asentamientos empezaron a requerir abastecimiento de agua, inicialmente procedente de ríos y fuentes; luego, pozos y al final, canalizaciones. Siguieron las mejoras de los asentamientos por motivos defensivos y posteriormente, sanitarios, hasta llegar a la pavimentación, el alcantarillado, los edificios civiles, las áreas de esparcimiento y, más recientemente, la iluminación, el gas, la telefonía, los datos…. Toda esta evolución es la experimentada por el sector inmobiliario y es fiel reflejo de las actividades básicas del ingeniero de caminos.
Vertientes del sector inmobiliario
El sector inmobiliario en el día de hoy tiene diferentes vertientes fundamentales. La primera es la social; lae sigue la vertiente económica, la técnica e, indudablemente, la vertiente política.
La principal razón del sector inmobiliario es su función social. El derecho a una vivienda digna viene recogido en nuestra Carta Magna. Por desgracia, la vivienda digna no la genera la naturaleza, ni se crea por generación espontánea, sino que es necesaria su fabricación y, por tanto, una industria.
Primero hay que entender qué significa una vivienda digna. Ser digna no solo implica tener unas dimensiones adecuadas, así como ventilación, iluminación, aislamiento, etc. —características todas ellas recogidas en el Código Técnico—, sino que la vivienda también debe disponer de calles con unas determinadas características técnicas así como de zonas verdes, no solo como esparcimiento, sino como pequeña compensación medioambiental. Indudablemente, para ser digna la vivienda debe contar con acceso a servicios y dotaciones como clínicas, centros religiosos, comerciales, deportivos, y ser próxima a los medios de trabajo de oficinas, servicios o industria.
El acceso a la vivienda ha ido cambiando con la transformación social de España. Tradicionalmente, la vivienda se disponía en propiedad, siendo esta el principal medio de ahorro de las familias. Los cambios en la sociedad y en el modelo de familia (cada vez más pequeña), la movilidad geográfica y las dificultades económicas para acceder a la entrada de una hipoteca han hecho crecer de forma exponencial el mercado del alquiler, con promociones dedicadas en exclusiva al mismo (el conocido como build to rent) y la aparición de nuevos productos, como el coliving o el coworking. Incluso la difusión de internet y el consecuente comercio electrónico han modificado el sector de la logística y el comercial, por no hablar del de oficinas.
En vista de esta situación se deduce que, para obtener una vivienda digna al alcance de todos, se precisa una planificación, que debe partir de los Planes Generales de Ordenación Urbana y de sus desarrollos pormenorizados.
Es evidente que la materialización de esta planificación implica un espacio temporal normalmente largo y, por tanto, sujeto a modificaciones sociales y técnicas que dificultan aún más su materialización. La banca y los fondos de inversión, así como las aseguradoras, participan en la inmensa mayoría de los desarrollos inmobiliarios y en las transacciones de activos inmobiliarios. De esta manera, existe un mundo financiero paralelo al inmobiliario sobre el que ejerce su control.
Las necesidades económicas de los desarrollos urbanísticos suelen ser elevadas y, por tanto, acostumbran a ir asociadas a la financiación lo cual a su vez incrementa los costes y los riesgos de las promociones. En consecuencia, el sector financiero ligado al sector inmobiliario precisa de una gran especialización y profesionalización. La legislación concreta referida a las empresas inmobiliarias, sobre todo desde la aparición de las SOCIMI, supuso un relanzamiento del sector, pero, a su vez, la aparición de nuevos jugadores, tanto nacionales como internacionales.
La vertiente técnica del sector puede que sea la más evidente, no solo a la hora de ajustar costes y plazos sino, sobre todo, por la calidad necesaria para cubrir las exigencias, cada vez más altas, que demanda la sociedad. La implantación de nuevos materiales respetuosos con el medioambiente, como la madera; los sistemas de construcción, como los modulares e industrializados, que acabarán conduciendo a la robotización de la edificación y la consecuente reducción de plazos y costes y el aumento de la calidad. La digitalización de los inmuebles, además de facilitar el funcionamiento de los edificios, logra reducir los costes de mantenimiento y controla los consumos energéticos. En pocos años un edificio no digitalizado nos parecerá lo que una cueva es a un edifico actual. Estos factores constituyen de la vertiente técnica.
La vertiente política es la más controvertida, pero quizá la más necesaria, pues de ella parte la visión futura de la sociedad y, por tanto, de las ciudades y sus inmuebles. Las sociedades están en cambio permanente, pero la política ha de saber realizar una planificación a un plazo suficiente que haga que la inversión privada —que es la que mueve la práctica totalidad de los desarrollos— pueda llevarse a cabo sin estar pendiente de modificaciones.
Los cambios en las reglas de juego, normalmente basados en la capacidad de los organismos públicos de modificar las Normas Urbanísticas, o en la interpretación de dichas reglas generan en gran cantidad de ocasiones incertidumbre a la hora de afrontar un proyecto, pues, aunque en principio afectan a los plazos, también inciden en la viabilidad. Hoy por hoy parece que este aspecto está controlado, pero por desgracia la capacidad mencionada provocó la aparición de importantes casos de corrupción que tanto daño han hecho al sector inmobiliario.
Criterios ASG
Hoy en día, cualquier inversión en el sector inmobiliario se basa en los criterios ASG, esto es, los criterios Ambientales Sociales y de Gobernanza (ESG, en inglés), que básicamente fijan las bases sobre las que caminan las vertientes del sector inmobiliario antes mencionadas. En definitiva, se busca asegurar no solo una vivienda digna, sino una vida de mayor calidad, a partir de ahora y con mejoras en el futuro.
Los criterios ambientales deben aplicarse a lo largo de todo el proceso productivo, desde la planificación a la ejecución. Se debe considerar la afectación en la flora y la fauna con la adopción de las mayores medidas correctoras posibles. Respecto al agua, es preciso planificar su abastecimiento y su calidad sin menoscabar la vida en los ríos. De igual manera, el saneamiento debe contemplar la reutilización del agua, vertiéndola al menos con la misma calidad con la que fue captada para su uso.
En la actualidad las emisiones de gases han de tenerse muy en cuenta, tanto en los consumos eléctricos de calles y viviendas, como en la climatización de los inmuebles, eliminando al máximo el uso de combustibles fósiles e, incluso, fomentando el autoconsumo eléctrico limpio de los inmuebles. Ningún inversor o inquilino se plantea comprar o alquilar un inmueble que no disponga de un sello energético como BREEAM o LEED.
La planificación del tráfico rodado debe buscar el equilibrio entre este y el peatonal, y sobre todo tratar de bajar los niveles de gases contaminantes en las viviendas. En la construcción hay que planificar también la huella de carbono, sin olvidarnos de que la producción de los principales materiales de construcción utilizados en la actualidad (acero, hormigón, ladrillos y vidrio) necesita un gran consumo de energía y provoca altas emisiones.
De igual modo, al llegar al final de su vida útil, su retirada genera grandes impactos. La búsqueda de materiales sostenibles como la madera es esencial, y su uso ya es obligatorio en las estructuras de algunos barrios de París. No solo tienen una huella de carbono prácticamente neutra, sino que posibilitan la reforestación y revitalizan zonas rurales abandonadas.
La gestión de los RSU, no solo su recogida y tratamiento, sino también su producción, debe ser tenida en consideración a la hora de planificar las viviendas.
El aspecto social ya se ha mencionado en estas notas como la base del sector inmobiliario. Hoy día prácticamente la totalidad de las empresas tiene planes para fomentar la conciliación laboral, facilitando horarios, favoreciendo el trabajo desde casa, etc. Todo ello implica cambios en el modelo de vida que se arrastran al modelo inmobiliario.
La Gobernanza se ha convertido en la pieza fundamental de todas las empresas del sector. Ningún accionista está dispuesto a verse involucrado en fallos de gobernanza. La transparencia, las reglas de juego y los controles han hecho que el funcionamiento del sector cada vez sea más atractivo para inversores institucionales y particulares, lejos de las polémicas del pasado.
El futuro
Como se mencionaba al principio de estas notas, el sector inmobiliario es uno de los más antiguos, pero está presente en el cambio que está experimentando la sociedad. En el futuro seguiremos necesitando inmuebles donde vivir, trabajar, comprar, esparcirnos, curarnos… No sabemos cómo serán esos inmuebles ni su entorno, pero sí sabemos que el sector inmobiliario se adaptará a esas demandas.
Legislaciones, materiales, sistemas de construcción, modelos de vida y trabajo, digitalización, eficiencia energética, reducción de emisiones… estos son los retos de cara al futuro. Por capacidad, preparación y visión, los ingenieros de caminos, canales y puertos tenemos la obligación de liderar estos cambios cumpliendo nuestro deber de generar un mundo cada vez más eficiente y mejor.