[pms-logout text="Bienvenido, {{meta_user_name}}" link_text="Salir"]
La Clave | Sector inmobiliario
Los nuevos edificios de oficinas: ESG y digitalización
ESG son las siglas de Environmental, Social y Governance (en español se conocen también como ASG o aspectos ambientales, sociales y de gobernanza). Hace referencia a un conjunto de criterios relacionados con cada uno de estos conceptos. Se revisan las herramientas para evaluar y medir cómo cumplen nuestros edificios con estos criterios, y cómo este cumplimiento afecta a su valor y a su potencial de alquiler y su liquidez. Se señala también cómo pueden implementarse las mencionadas herramientas y en qué medida nos ayuda la digitalización.
Palabras clave: ESG, edificios, alquiler, liquidez, digitalización.
ESG stands for Environment, Social and Governance. The concept refers to a set of criteria related to each of these concepts. Tools to assess and measure how our buildings meet these criteria are reviewed and how its compliance affects their value and potential rental and liquidity. It is also indicated how the aforementioned tools can be implemented and to what extent digitization is helpful.
Keywords: ESG, buildings, rental, liquidity, digitization.
Esther Escapa Castro
Directora de Inversión y Desarrollos para la Península Ibérica. AXA Investments Managers.
Los ingenieros tendemos a pensar en los edificios de oficinas como objetos físicos, construcciones con fachadas de vidrio y luces encendidas por las noches situados en ciertas zonas de las ciudades donde normalmente es difícil aparcar.
Los ingenieros inmobiliarios tenemos una perspectiva un poco mas amplia, que hoy tengo la oportunidad de compartir aquí.
La perspectiva inmobiliaria nos obliga a comprender que los activos de oficinas no son solamente edificios que un inquilino alquila y un usuario disfruta (o padece), sino que son también productos de inversión.
En este sentido los activos de oficinas (que ya no solo edificios) tienen que ser:
- un producto de inversión atractivo que proporcione retornos al capital que se invierte en ellos, pues el capital invertido en inmobiliario debe competir con otras alternativas de inversión en el mercado de capitales;
- un lugar que solucione las necesidades de espacio de trabajo para los empresarios y entidades que alquilan espacios de oficinas, con un coste que se adapte a su presupuesto y a su cuenta de resultados, y
- un entorno de trabajo óptimo para el empleado, esto es, el usuario final. El empleado debe estar cómodo, seguro e idealmente inspirado. El espacio de oficinas tiene que ayudar a mejorar la productividad y la calidad del trabajo personal y en equipo.
El activo de oficinas necesita satisfacer necesidades muy distintas en el entorno de una industria inmobiliaria cada vez más competitiva, sofisticada y exigente.
Para satisfacer todas esas necesidades (las del inversor, las del inquilino, las del usuario) es fundamental una cadena de producción y explotación que las considere a todas, así como a sus colaterales. Por lo tanto, el equipo de diseño, el promotor y el gestor de la explotación del edificio tendrán que considerar todas esas necesidades y no perderlas nunca de vista.
Nunca los criterios de ESG y la digitalización habían tenido un impacto tan importante en la industria inmobiliaria, y aquí va un aviso: esto no ha hecho más que empezar.
Europa ha tomado el liderazgo en materia de ESG. Es momento de hacer virtud de la necesidad en la industria inmobiliaria en general y en el sector de las oficinas en particular. Nos enfrentamos a ciertas imposiciones que trasladan regulaciones y expectativas globales, europeas y nacionales, y tenemos que implementarlas.
Pero, ¿qué es ESG? Son las siglas de «Environmental, Social and Governance».
Hablamos de un conjunto de preocupaciones, retos y problemas relacionados con el medioambiente, la sostenibilidad y el cambio climático (environmental), con las condiciones de trabajo, la seguridad y la salud, las comunidades locales, la diversidad y la inclusión (social) y con las estrategias empresariales, la ética en la toma de decisiones, el compromiso con el cumplimiento de la ley y la lucha contra la corrupción (governance).
Los nuevos tiempos y las instituciones europeas esperan que la industria y, en particular, la inmobiliaria, proporcione respuestas y propuestas en relación con esas preocupaciones. La Unión Europea ha comenzado a implementar regulaciones y este proceso va a continuar.
Se requieren acciones concretas, y sobre todo mensurables, que demuestren y reflejen respuestas a las preocupaciones y problemas anteriores.
¿Cuáles son los criterios relevantes en ESG para un edificio de oficinas?
A continuación, vamos a enumerar, obviamente no de manera exhaustiva, algunos de los criterios más relevantes que se utilizan para establecer parámetros y calificaciones en materia de ESG.
En relación con el medioambiente y la sostenibilidad (E):
• eficiencia energética, aislamiento térmico, consumo eléctrico y de agua, naturaleza (procedencia) de la energía consumida, emisión de carbono (análisis del ciclo de vida o LCA), fórmulas de tratamiento de residuos y otras medidas de contribución a la sostenibilidad y a la mitigación del cambio climático;
• medidas de adaptación al cambio climático, como sobreelevaciones o elementos de protección;
• medidas de análisis de suelos y aguas subterráneas bajo los edificios, elección de materiales no contaminantes ni volátiles, reciclado de materiales, y
• estrategia de movilidad sostenible para los usuarios del edificio.
En relación con la seguridad, la comunidad y la inclusión (S):
- medidas relacionadas con el bienestar de las personas, su seguridad y confort, la calidad del aire, la ergonomía, la luz natural, el acceso a espacios abiertos y al aire libre;
- equipamiento y servicios relacionados con la salud y el apoyo a los colectivos necesitados, guarderías y equipamientos saludables.
- ayuda al acceso a la comida, actividades saludables y equipamiento relacionado con dicho acceso;
- accesibilidad total para discapacitados;
- biodiversidad y especies locales en las áreas verdes;
- evaluación de los inquilinos con actividades de impacto negativo en la salud.
En relación con el gobierno corporativo (G):
- contratos de alquiler con cláusulas relacionadas con el ESG (contratos verdes), control y reporte de consumos, evaluaciones comparativas, compromisos relacionados con los consumos o los residuos;
- normas del edificio relacionadas con ESG;
- medidas para la protección de la imagen y los datos de los usuarios;
- escudos de ciberseguridad;
- transparencia en las contrataciones.
El activo de oficinas necesita satisfacer necesidades muy distintas en el entorno de una industria inmobiliaria cada vez más competitiva
¿Qué herramientas tenemos para evaluar y medir todos estos criterios en los edificios de oficinas?
Estas certificaciones y estándares nos proporcionan resultados multicriterio y nos permiten evaluar los edificios de oficinas de forma absoluta y compararlos con otros edificios en las mismas localizaciones y en otras distintas:
- Los ECP (certificados de eficiencia energética) fueron una herramienta pionera en su implantación. Consisten en una evaluación multicriterio que determina, mediante un ranking alfabético, el nivel de consumo y la eficiencia energética de cualquier edificio, también los de oficinas (A, B, C,…).
- Las «certificaciones verdes», que también son evaluaciones multicriterio. Utilizan un sistema de puntos relacionados con criterios ESG (sobre todo, E y S). Las certificaciones internacionales más reconocidas son BREEAM y LEED (ambas son marcas registradas). BREEAM clasifica los edificios con una escala de Good/Very Good/Excellent y LEED usa una escala de metales preciosos, donde Leed Platino es la calificación más alta. Hay otras certificaciones con el mismo propósito, y probablemente con criterios muy adecuados también, pero con menor implantación y reconocimiento en el mercado.
- Las certificaciones relacionadas con el bienestar del empleado: Well es una certificación que permite asegurar un entorno saludable de alto confort para los empleados y los edificios que la obtienen y la mantienen.
- Las mediciones de emisión de carbono y las estimaciones de emisión durante el ciclo de vida del inmueble (LCA).
- El estándar comparativo global GREBS (gresb.com) en sus distintas especialidades.
- Otras certificaciones relacionadas con equipamientos eficientes, sostenibles o de conectividad.
¿Cómo se implementan esas herramientas y criterios?
En las fases de diseño, que son absolutamente críticas, debemos establecer una estrategia de ESG, que incluirá probablemente un objetivo de eficiencia energética; un objetivo de obtención de certificación verde; un objetivo de certificación de salubridad y confort; un planteamiento sobre el nivel de energía renovable en el total consumido; un plan de medición de la huella de carbono; un planteamiento sobre exteriores, zonas verdes (biodiversidad) y consumo (y reciclado) de agua; un planteamiento completo de recolección y gestión de datos que permita la gestión futura; un plan de movilidad para los futuros usuarios; y reglas claras sobre contratación y toma de decisiones transparente.
En la fase de construcción, que es particularmente delicada, debemos aseguramos de que el proceso constructivo materializa los objetivos previamente definidos en la fase de diseño. Para esto es importante que todos los industriales implicados conozcan y se comprometan contractualmente con los objetivos.
Será importante elegir técnicas constructivas que minimicen las emisiones de carbono y el consumo de agua y energía, así como elegir materiales locales, utilizar materiales reciclados y reciclar los disponibles.
El mantenimiento, además de los aspectos tradicionales, incluirá actividades de control de los parámetros de ESG y la renovación cuando proceda de los sellos y certificaciones.
Durante la explotación será muy importante que el equipo gestor del edificio monitorice los consumos de agua y energía comunes y por inquilinos para detectar irregularidades, realizar comparaciones y proponer medidas correctivas cuando sea conveniente.
Será necesario un buen plan de gestión de residuos y de control de emisiones.
La gestión incluirá también la coordinación de las actividades saludables, el control de la calidad del aire, y la vigilancia en materia de protección de los usuarios. Las evaluaciones GREBS permiten monitorizar los parámetros de ESG en todas las fases del proceso.
¿Qué efectos reales tienen estoselementos en la industria Inmobiliaria y en los edificios de oficinas?
En la industria inmobiliaria los requerimientos de ESG se materializan de manera absolutamente transversal, unas veces directa y otras indirectamente.
Los activos inmobiliarios que no satisfacen los criterios de ESG pierden atractivo de manera exponencial, y pierden valor porque será necesario hacer inversiones extraordinarias de capital para conseguir el cumplimiento de las exigencias en materia de ESG.
La renta que podemos esperar, el valor que podemos capturar y el nivel de retención y satisfacción de los inquilinos que podemos conseguir en un edificio con certificado energético A, una certificación verde en su nivel máximo, una buena evaluación GREBS y una certificación de bienestar serán sin duda mucho más altos.
En sentido contrario, la ausencia de aquellos en un edificio de nivel F puede determinar no solo una renta baja y un valor deteriorado, sino la ausencia de inquilinos y de liquidez de manera estructural.
Los activos con ESG deficiente serán poco apetecibles para sus usuarios y arrendatarios, se alquilarán peor, más lentamente y a menor precio, y se financiarán peor (incluso podrían dejar de ser objeto de financiación por parte de las entidades financieras). La deuda emitida por los fondos propietarios de este tipo de activos será cara o directamente no tendrá demanda.
Estas consideraciones, que hasta hace poco eran de algún modo solo una tendencia, se han precipitado a gran velocidad con la pandemia.
Son cuestiones que han pasado a ocupar el primer punto de todas las agendas, el tema ineludible que no es una opción retrasar ni obviar.
¿Qué papel juega la digitalización en todo eso?
La digitalización es imprescindible para la implementación de los procesos y los criterios que hemos explicado hasta ahora.
Alcanzar niveles más altos de digitalización en el diseño, en el mantenimiento y en la explotación es imprescindible, no solo para conseguir el nivel de servicio y satisfacción del usuario final del edificio, sino para poder canalizar la implementación de las estrategias de ESG.
Un edificio altamente digital, un smart building es un edificio que durante todas sus etapas (diseño, construcción, mantenimiento y explotación) interacciona con sus diseñadores, constructores, mantenedores, gestores y usuarios en un entorno fundamentalmente digital.
En fase de diseño los actuales edificios de oficinas se realizan mediante sistemas digitales y modelos multicapa en tres dimensiones como BIM. El uso de tecnología BIM permite tener un modelo en tres dimensiones del proyecto futuro, integrando toda la información técnica y constructiva en el mismo modelo mediante sistemas de capas de información.
El nivel de información es tan exhaustivo como queramos y el diseño es tan completo que permite diseñar y conocer por anticipado todas las características del edificio futuro y su proceso constructivo.
Se trata de una maqueta digital en la que disponemos, desde la fase de inicial y con muchísimo detalle, tanto la información del diseño y la construcción, como los elementos constructivos y de instalaciones que caracterizarán los certificados, sus niveles de consumo, sus emisiones y demás parámetros.
En fase de construcción, de nuevo el sistema BIM nos permite realizar una especie de «construcción digital» que discurre en paralelo (con un poco de anticipación) con la construcción real.
La construcción asistida con plataformas BIM permite desde anticipar procesos constructivos, detectar caminos críticos o conflictos entre instalaciones, hasta ayudar en la compra de materiales, las mediciones y el cálculo de costes y presupuestos.
El control del cumplimiento de los objetivos de ESG se integra en este proceso de una manera completamente natural y la capacidad de seguimiento se simplifica notablemente.
En las fases de diseño debemos establecer una estrategia de ESG
Una vez terminada la construcción, el modelo BIM del edificio terminado, junto con el sistema BMS (Building Management Systems), es una óptima herramienta de mantenimiento del edificio, pues permite el control pormenorizado de todos los elementos e instalaciones, sus necesidades de recambio o revisión, su vida útil y todas sus características de marca, modelo, lote, o referencia.
En fase de explotación, los sistemas BMS permiten el control automatizado y la gestión digital de todos los elementos técnicos, el control y medición de los consumos, y el seguimiento de todos los parámetros y condiciones relacionados con el edificio y sus funcionalidades.
Estos sistemas permiten también el control de todas las medidas relacionadas con la temperatura, la humedad, la calidad del aire y los datos para el cálculo de las emisiones de carbono.
Esto permite generar todos los datos necesarios para la gestión eficiente, la comparación y las medidas de mejora continua, así como el insumo de datos que una vez procesados permiten mejorar la eficiencia y gestionar los contratos verdes de alquiler.
Finalmente, las funcionalidades de los edificios más relacionadas con los parámetros de S y G se apoyan notablemente en las nuevas aplicaciones disponibles para los usuarios de edificios de última generación. Las smart apps para los edificios de oficinas permiten reservar salas de reuniones, plazas de aparcamiento, compartir transporte y organizar actividades comunitarias, optimizando la eficiencia de espacios y funcionalidades.
Estas apps permiten realmente que el edificio de oficinas se transforme en una comunidad para sus usuarios, facilitando la optimización de su utilidad para aquellos y la comunicación entre los mismos.
No es posible materializar las estrategias de ESG sin esos entornos digitales, y no es posible satisfacer las necesidades crecientes y cambiantes de los usuarios sin estas herramientas también digitales.
Estamos en un momento de cambio apasionante en el que la tecnología y el conocimiento nos permiten poner en el mercado activos de oficinas de alto rendimiento que se conviertan en lugares de producción eficiente, pero también de encuentro e inspiración.
En este reto los profesionales del sector inmobiliario tenemos que poner en el mercado productos atractivos para el talento humano y amables con el planeta, capaces de generar ingresos gracias a ese atractivo, y por supuesto capaces de generar valor y retornos para el capital que se invierta en ellos.